อสังหาฯ ไทย: หลายคนอาจคิดว่าตอนนี้เป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” เพราะบ้านขายไม่ค่อยออก แต่ความจริงแล้วตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังซบเซาอย่างหนัก และเหนื่อยล้ากันทั้งสองฝ่าย ทั้งคนที่อยากซื้อบ้านและคนที่สร้างบ้านขาย

ทำไมตลาดถึงซบเซาหนัก

ฝั่ง ผู้พัฒนาโครงการ หรือบริษัทที่สร้างบ้านขาย ต้องเจอกับภาวะเศรษฐกิจซบเซามาหลายปีติดต่อกัน ทำให้ยอดขายและกำไรลดลง จนไม่สามารถเปิดโครงการใหม่ได้ตามแผนที่วางไว้

ส่วนฝั่ง ผู้ซื้อ ก็เจอปัญหาหนักไม่แพ้กัน นั่นคือ “หนี้ครัวเรือน” ที่สูงมาก ทำให้ขอสินเชื่อบ้านจากธนาคารผ่านได้ยากขึ้นเรื่อยๆ ข้อมูลจากวงการธนาคารพบว่า คนที่ยื่นขอกู้ 10 คน จะผ่านเกณฑ์แค่ประมาณ 3 คนเท่านั้น หรือคิดเป็นแค่ 30% เท่านั้น และปัญหาหลักไม่ใช่เพราะรายได้น้อย แต่เป็นเพราะมีหนี้เดิมสะสมอยู่มากเกินไป ด้วยเหตุนี้ ตลาดจึงมีแนวโน้มซึมยาวต่อไปอีก จนกว่าเศรษฐกิจโดยรวมจะฟื้นตัวขึ้นจริงๆ

บ้านแพงขึ้น ทั้งที่คนซื้อน้อยลง

เรื่องที่แปลกแต่จริงคือ ทั้งที่คนอยากซื้อบ้านน้อยลง แต่ราคาบ้านกลับไม่ค่อยลดลงตามกลไกตลาดปกติ สาเหตุหลักมาจากต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้นมากหลังยุคโควิด-19 ไม่ว่าจะเป็นราคาปูน หิน ดิน ทราย รวมถึงค่าขนส่งที่แพงขึ้นตามราคาพลังงาน

ผลก็คือราคาบ้านตอนนี้สูงเกินกำลังซื้อของคนไทยจำนวนมาก ยกตัวอย่างเช่น ทาวน์โฮมขนาดเล็กแค่ 19 ตารางวา ในย่านชานเมืองอย่างลำลูกกาหรือรังสิต มีราคาเริ่มต้นสูงกว่า 2 ล้านบาทแล้ว ซึ่งสำหรับคนทำงานเงินเดือน 20,000-30,000 บาท แทบจะกู้ผ่านไม่ได้เลย

ส่วนที่บางโครงการมีการลดราคาให้เห็นบ้าง ก็ไม่ใช่เพราะใจดี แต่เป็นเพราะผู้พัฒนาโครงการอยากระบายสต็อกที่ค้างอยู่ เพื่อลดภาระต้นทุนและดอกเบี้ยที่ต้องแบกรับนั่นเอง

บ้านไม่ใช่ของที่ราคาขึ้นเสมอไป

ความเชื่อเก่าที่ว่า “ซื้ออสังหาฯ ไว้เถอะ อย่างไรราคาก็ขึ้น” อาจไม่จริงเสมอไปในยุคนี้ เพราะในความเป็นจริง ราคาบ้านไม่ได้ปรับขึ้นทุกทำเล บางที่ราคานิ่งสนิทมานานหลายปี เช่น คอนโดชานเมืองที่ซื้อไว้เมื่อ 10 ปีก่อน ทุกวันนี้ราคาก็แทบไม่ขยับเลย

สาเหตุคือทำเลเหล่านั้นยังมีที่ดินว่างอีกเยอะ ทำให้มีโครงการใหม่ผุดขึ้นมาแข่งกันตลอด จนซัพพลาย (จำนวนบ้าน/คอนโด) ล้นตลาด

โดยเฉลี่ยแล้ว ราคาบ้านและทาวน์เฮ้าส์ทั่วไปในระยะยาว จะโตขึ้นตามเงินเฟ้อแค่ปีละประมาณ 3% เท่านั้น ส่วนความหวังว่าจะได้ผลตอบแทนสูงถึง 10% ต่อปีจากการเก็งกำไรบ้าน แทบจะเป็นไปไม่ได้เลย ยกเว้นในทำเลใจกลางเมืองบางจุดเท่านั้น

เปลี่ยนโจทย์ใหม่ ซื้อบ้าน “เพื่ออยู่” ไม่ใช่ “เพื่อเก็งกำไร”

สำหรับคนที่กำลังมองหาบ้าน คำแนะนำสำคัญคือให้โฟกัสที่การใช้ชีวิตจริงเป็นหลัก มองบ้านเป็น “ที่อยู่อาศัย” ไม่ใช่ทรัพย์สินสำหรับเก็งกำไร หากอยากลงทุนหาผลตอบแทนสูง ๆ ควรไปเลือกสินทรัพย์ประเภทอื่นที่เข้าใจดีกว่าจะดีกว่า

ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน ควรถามตัวเองสองข้อหลัก ๆ คือ

1. ทำเลนี้ตอบโจทย์การใช้ชีวิตประจำวันของเราจริงหรือไม่

2. ราคาบ้านเหมาะสมกับความสามารถในการผ่อนชำระของเราหรือเปล่า

ส่วนเรื่องราคาที่อาจเพิ่มขึ้นในอนาคต ให้มองเป็นแค่ “โบนัส” หรือผลพลอยได้เท่านั้น ไม่ควรตั้งเป็นเป้าหมายหลัก

สุดท้ายแล้ว การซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยกับการซื้อเพื่อลงทุน เป็นเรื่องที่ใช้หลักคิดต่างกันโดยสิ้นเชิง หากนำสองเรื่องนี้มาปะปนกันโดยไม่มีแผนที่ชัดเจน อาจนำไปสู่ปัญหาทางการเงินที่รุนแรงตามมาได้ในอนาคต

พบกับ “ทิน โชคกมลกิจ” ได้ใน “เงินทองของจริง” 
ออกอากาศทาง ช่อง one31 ทุกวันจันทร์ – ศุกร์  เวลา 08.15 – 08.25 น.
รับชมรีรันได้ทางช่อง GMM25  เวลา 10.30 – 10.40 น. และช่องทางออนไลน์ TERO Digital