วางแผนซื้อบ้าน: การมีบ้านเป็นของตัวเองคือความฝันของใครหลายคน แต่สิ่งที่คนมักมองข้ามคือ การซื้อบ้านไม่ได้จบลงในวันที่ธนาคารอนุมัติสินเชื่อ เพราะหลังจากนั้นคือภาระผ่อนชำระที่จะติดตัวไปอีกยาวนานถึง 20-30 ปี หากไม่วางแผนให้ดีตั้งแต่ต้น อาจกลายเป็นปัญหาการเงินก้อนใหญ่ในอนาคต

แนวคิดสำคัญที่ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินแนะนำ สำหรับผู้ที่มีรายได้อยู่ในช่วง 30,000-50,000 บาทต่อเดือน ที่กำลังคิดจะซื้อบ้าน มีสาระสำคัญดังนี้

เริ่มต้นด้วยคำถามที่ถูกต้อง

คนส่วนใหญ่มักถามตัวเองว่า “จะซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ดี” แต่ในทางหลักการเงินที่ถูกต้อง คำถามแรกที่ควรถามคือ “เราผ่อนไหวต่อเดือนเท่าไหร่” การเริ่มต้นผิดจุด ด้วยการพยายามฝืนกู้ซื้อบ้านราคาแพงเกินกำลังเพียงเพื่อให้ผ่านการอนุมัติ อาจนำไปสู่ปัญหาผ่อนไม่ไหว กลายเป็นหนี้เสีย (NPL) และท้ายที่สุดอาจถูกยึดบ้านเข้าสู่กระบวนการบังคับคดี

เกณฑ์มาตรฐานที่ใช้กันทั่วไปในการคำนวณค่างวดผ่อนบ้านคือ ไม่ควรผ่อนเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน ซึ่งอิงจากสัดส่วนหนี้สินต่อรายได้ (Debt Service Ratio หรือ DSR) ตัวอย่างเช่น ผู้ที่มีเงินเดือน 30,000 บาท ควรมีค่างวดผ่อนบ้านไม่เกิน 12,000 บาทต่อเดือน ส่วนผู้ที่มีเงินเดือน 50,000 บาท ควรมีค่างวดไม่เกิน 20,000 บาทต่อเดือน

เมื่อคำนวณย้อนกลับจากยอดผ่อน 20,000 บาทต่อเดือน จะได้ราคาบ้านที่เหมาะสมอยู่ที่ประมาณ 3 ล้านกว่าบาท ไปจนถึงไม่เกิน 4 ล้านบาท การคิดย้อนกลับแบบนี้จะช่วยกำหนดกรอบความคิดให้เลือกบ้านและทำเลที่ตอบโจทย์ชีวิตได้อย่างปลอดภัย โดยไม่ต้องเสี่ยงไปมองบ้านราคา 5-6 ล้านบาท หรือคอนโดมิเนียมหรูราคา 20 ล้านบาทที่เกินกำลังรายได้จริง

สิ่งที่ธนาคารใช้พิจารณาอนุมัติสินเชื่อ

นอกจากระดับเงินเดือนแล้ว ปัจจัยสำคัญที่ธนาคารใช้พิจารณาปล่อยกู้คือสัดส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DSR) หากผู้กู้มีภาระผ่อนชำระอื่นอยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นหนี้รถยนต์ สินเชื่อส่วนบุคคล หนี้บัตรเครดิต บัตรกดเงินสด หรือรายการผ่อนสินค้า 0% ต่างๆ ธนาคารจะนำภาระเหล่านี้มารวมคำนวณทั้งหมด

โดยทั่วไปเกณฑ์รวมของภาระหนี้ทั้งหมด เมื่อรวมค่างวดผ่อนบ้านใหม่เข้าไปด้วยแล้ว ไม่ควรเกิน 50% ของรายได้ ปัจจุบันคนไทยจำนวนมากมีภาระหนี้สะสมค่อนข้างสูง ส่งผลให้สถิติการถูกปฏิเสธสินเชื่อบ้านจากธนาคารสูงถึง 50-60% นอกจากนี้ หากผู้กู้มีภาระหนี้เดิมมาก ธนาคารอาจไม่อนุมัติวงเงินเต็มตามราคาบ้านที่ต้องการ เช่น บ้านราคา 3 ล้านบาท แต่อาจได้รับอนุมัติเพียง 1 ล้านบาท ตามสัดส่วนที่ธนาคารประเมินว่าผ่อนไหวจริง

เตรียมตัวก่อนขอกู้: ปลดภาระหนี้เดิมให้มากที่สุด

การกู้ซื้อบ้านเปรียบเสมือนการเตรียมตัวเดินทางไกล 20-30 ปี จึงไม่มีใครอยากแบกสัมภาระหนักติดตัวไปตลอดทาง สำหรับผู้ที่วางแผนจะซื้อบ้าน สิ่งแรกที่ควรทำคือการปลดภาระหนี้สินเดิมให้ได้มากที่สุด โดยเฉพาะหนี้ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง เช่น บัตรเครดิตและบัตรกดเงินสด ควรจัดการเคลียร์ให้หมดก่อนยื่นขอกู้ เพราะจะช่วยเพิ่มโอกาสได้รับอนุมัติวงเงินเต็มจำนวน และทำให้ธนาคารพิจารณาอนุมัติได้ง่ายขึ้น

ข้อเตือนใจสำคัญคือ การฝืนกู้บ้านทั้งที่ยังไม่พร้อมทางการเงิน อาจจบลงด้วยสถานการณ์ “หน้าบานตอนกู้ หน้ายู่ตอนผ่อน” เพราะภาระหนี้บ้านไม่ได้จบลงในวันที่กู้ผ่าน แต่จะอยู่กับผู้กู้ไปอีกหลายสิบปี

การวางแผนซื้อบ้านที่ดี ควรเริ่มต้นจากการประเมินกำลังผ่อนของตัวเองอย่างตรงไปตรงมา มากกว่าการตั้งเป้าที่ราคาบ้านหรือทำเลที่ใฝ่ฝัน ควบคู่ไปกับการจัดการหนี้สินเดิมให้เบาที่สุดก่อนยื่นขอสินเชื่อ การประเมินตนเองอย่างรอบคอบและวางแผนล่วงหน้าเช่นนี้ คือแนวทางป้องกันปัญหาทางการเงินที่ดีที่สุด ก่อนจะก้าวเข้าสู่พันธะหนี้ระยะยาวที่จะอยู่กับชีวิตไปอีกหลายสิบปี

พบกับ “ทิน โชคกมลกิจ” ได้ใน “เงินทองของจริง” 
ออกอากาศทาง ช่อง one31 ทุกวันจันทร์ – ศุกร์  เวลา 08.15 – 08.25 น.
รับชมรีรันได้ทางช่อง GMM25  เวลา 10.30 – 10.40 น. และช่องทางออนไลน์ TERO Digital