ลงทุนคอนโดมือสอง : การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมมือสอง เป็นทางเลือกที่ได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง แต่คำถามสำคัญคือ ควรเลือกลงทุนรูปแบบใดเพื่อให้เกิดความคุ้มค่าสูงสุด ระหว่างการซื้อเพื่อตกแต่งแล้วขายต่อ (Flipping) การซื้อเพื่อปล่อยเช่า หรือแม้แต่การซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง

กลยุทธ์รีโนเวทแล้วขายต่อ (Flipping)

โอกาสกำไรที่มาพร้อมต้นทุนแฝงการซื้อคอนโดมือสองมาตกแต่งใหม่เพื่อขายทำกำไร เป็นวิธีที่ดึงดูดใจ แต่อาจซ่อนความเสี่ยงไว้มากมาย สิ่งที่ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษคือ “ต้นทุนแฝง” เช่น ค่านายหน้า (ประมาณ 3%) ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่าจดจำนอง รวมถึงงบประมาณการตกแต่งที่มักจะบานปลาย หากบริหารจัดการต้นทุนไม่รัดกุม โอกาสที่กำไรจะหดหายหรือกลายเป็นการขาดทุนย่อมมีสูง

เคล็ดลับการเลือกซื้อ

กำลังมองหา “ห้องสภาพเดิม” และ “เจ้าของมือแรก” แนวทางที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนคือ การเจาะจงเลือกคอนโดเก่าในทำเลเมืองที่มีพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นจุดเด่น (Unique) ที่หาได้ยากในโครงการยุคใหม่

ทำไมต้องห้องสภาพเดิม : การซื้อห้องที่ยังไม่ผ่านการตกแต่งใหม่ (หรือห้องที่มีสภาพทรุดโทรม) ช่วยให้ได้ราคาต้นทุนที่ต่ำกว่า นอกจากนี้นักลงทุนยังสามารถออกแบบใหม่ได้ตามต้องการ โดยไม่ต้องเสียต้นทุนหรือเสียเวลาไปกับการรื้อถอนงานตกแต่งของเจ้าของเดิม

ทำไมต้องเจ้าของมือแรก : เจ้าของที่ถือครองทรัพย์มาตั้งแต่โครงการเปิดตัวมักมีต้นทุนที่ต่ำกว่า ทำให้ผู้ซื้อมีจังหวะในการเจรจาต่อรองราคาและขอส่วนลดได้ลึกกว่า เมื่อเทียบกับทรัพย์ที่ถูกเปลี่ยนมือมาแล้วหลายทอดจนบวกกำไรมาหลายต่อ

ซื้อปล่อยเช่า

ทางเลือกที่รับมือง่ายกว่าสำหรับมือใหม่ หากเปรียบเทียบกัน การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วเพื่อปล่อยเช่า ถือเป็นทางเลือกที่จัดการได้ง่ายกว่าการลงทุนรูปแบบอื่น โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับการจ้างผู้รับเหมามารีโนเวทเอง ซึ่งต้องเผชิญกับความเสี่ยงเรื่องการคุมงานก่อสร้างและการทิ้งงาน

ซื้อเพื่ออยู่เอง

ต้องพก Mindset ของนักลงทุนแม้เป้าหมายหลักคือการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง แต่ผู้ซื้อควรพิจารณาถึงมูลค่าในอนาคตด้วยเสมอ

ทำเลและแหล่งงาน : ควรเลือกทำเลที่มีความต้องการสูงและใกล้แหล่งงาน (เช่น ย่านอโศก) เพราะหากในอนาคตมีความจำเป็นต้องย้ายที่อยู่ การปล่อยเช่าหรือขายต่อย่อมทำได้ง่ายกว่าทรัพย์ที่ตั้งอยู่ในทำเลเฉพาะกลุ่มหรือห่างไกลชุมชน

การตกแต่ง : การบิวท์อินหรือตกแต่งที่สะท้อนรสนิยมส่วนตัวมากเกินไป อาจไม่ได้ช่วยเพิ่มมูลค่าตอนขายต่อเสมอไป เพราะอาจไม่ตอบโจทย์ผู้ซื้อคนถัดไป ทำให้ไม่สามารถบวกค่าตกแต่งเหล่านั้นเข้าไปในราคาขายได้อย่างเต็มที่

การดูแลรักษา : อสังหาริมทรัพย์ต้องการการดูแล ทรัพย์ที่ขาดการบำรุงรักษา ปล่อยให้ระบบท่อหรือสภาพแวดล้อมเสื่อมโทรม จะส่งผลให้ราคาร่วงตกลงอย่างรวดเร็ว

หัวใจสำคัญของการตัดสินใจคือ “การมองยาว” ไม่ว่าจะซื้อเพื่อเป้าหมายใด การประเมินความต้องการของตลาด สภาพคล่อง และต้นทุนที่แท้จริง จะช่วยให้การลงทุนอสังหาฯ สร้างผลตอบแทนที่ยั่งยืนและไม่เป็นภาระในอนาคต

พบกับ “ทิน โชคกมลกิจ” และ “โค้ชหนุ่ม” ได้ใน “เงินทองของจริง” 
ออกอากาศทาง ช่อง one31 ทุกวันจันทร์ – ศุกร์ เวลา 07.50 – 08.00 น.
รับชมรีรันได้ทางช่อง GMM25 เวลา 10.30 – 10.40 น. และช่องทางออนไลน์ TERO Digital