เคล็ดลับกู้เงิน 100% การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มักถูกมองว่าเป็นเรื่องของคนที่มีเงินถุงเงินถัง แต่ในความเป็นจริง ผู้ที่มีเงินทุนจำกัดก็สามารถเริ่มต้นเส้นทางนี้ได้ หากมีความเข้าใจในกลไกการปล่อยสินเชื่อของธนาคารและรู้จักวางแผนอย่างชาญฉลาด
กรณีศึกษา: กู้เงิน 100% ทำได้จริงหรือ ?
การกู้เงินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ 100% เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้จริง แต่ต้องแลกมาด้วยเงื่อนไขบางอย่าง ตัวอย่างจากประสบการณ์ของ ดร.พรทิพา กรุดลอยมา ที่เคยตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์มูลค่า 64 ล้านบาท โดยไม่มีเงินสดในมือเลย เนื่องจากนำเงินไปลงทุนในที่ดินแปลงอื่นหมดแล้ว ทว่าสามารถกู้ธนาคารผ่านได้เต็มจำนวน 100% เคล็ดลับสำคัญคือการใช้หลักทรัพย์ค้ำประกันที่มีมูลค่าสูงถึง 200 ล้านบาท เพื่อสร้างความมั่นใจให้กับธนาคาร
อย่างไรก็ตาม สำหรับนักลงทุนทั่วไปที่ไม่ได้มีหลักทรัพย์ค้ำประกันมหาศาลขนาดนั้น หากมีเงินทุนตั้งต้นสักก้อน เช่น 10 ล้านบาท ก็สามารถวางแผนซื้ออพาร์ตเมนต์มูลค่าประมาณ 20 กว่าล้านบาทได้ โดยธนาคารในยุคปัจจุบันมักจะปล่อยสินเชื่อให้อยู่ที่ประมาณ 60% – 70% ของมูลค่าทรัพย์สิน (ลดลงจากอดีตที่อาจให้ถึง 80%) ซึ่งขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้น
ธนาคารพิจารณาปล่อยกู้จากอะไร ?
หลายคนกังวลว่าสเตตเมนต์ส่วนตัวไม่สวยงามพอที่จะกู้เงินหลักสิบล้าน แต่สำหรับการกู้เพื่อซื้อ “อสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้” (เช่น อพาร์ตเมนต์ที่มีคนเช่าอยู่แล้ว) ธนาคารมีเกณฑ์การพิจารณาที่แตกต่างออกไป ดังนี้
ความสามารถในการสร้างรายได้ของทรัพย์สิน: ธนาคารจะไม่ได้ดูแค่กระแสเงินสดในบัญชีส่วนตัวของผู้กู้เป็นหลัก แต่จะเข้าไปตรวจสอบงบการเงินและรายได้ของอพาร์ตเมนต์นั้น ๆ ว่าสามารถสร้างกระแสเงินสดเลี้ยงตัวเองได้มากน้อยเพียงใด
การประเมินความเสี่ยง (Stress Test): แม้ว่าอพาร์ตเมนต์จะมีผู้เช่าเต็ม 100% ธนาคารก็อาจจะประเมินรายได้ล่วงหน้าโดยคิดจากอัตราการเข้าพักที่ 80% เพื่อดูว่ารายได้นั้นยังเพียงพอต่อการผ่อนชำระทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยในแต่ละเดือนหรือไม่
ทำเลและศักยภาพในอนาคต: หากทรัพย์สินอยู่ในทำเลที่ห่างไกล หรือดูแล้วไม่น่าจะทำกำไรได้ ธนาคารจะปล่อยกู้ได้ยากขึ้นมาก หรือลดสัดส่วนการปล่อยกู้ลงเพื่อให้สอดคล้องกับความเสี่ยง
ตัวช่วยเมื่อรายได้จากทรัพย์สินอาจไม่เพียงพอ
ในกรณีที่อัตราการเข้าพักต่ำ หรือรายได้จากทรัพย์สินประเมินแล้วอาจจะไม่พอจ่ายค่างวด ผู้กู้สามารถใช้เทคนิคเหล่านี้เพื่อเพิ่มโอกาสในการอนุมัติ:
หาผู้ค้ำประกัน: การมีผู้ค้ำประกันที่มีศักยภาพทางการเงิน จะเปรียบเสมือนการเพิ่มแต้มต่อที่ช่วยเพิ่มคะแนนความน่าเชื่อถือให้กับผู้กู้
แสดงแผนธุรกิจที่ชัดเจน: หากเป็นการกู้เพื่อซื้อที่ดินเปล่าสำหรับเตรียมก่อสร้างอพาร์ตเมนต์ ธนาคารจะขอดูแผนการก่อสร้างและแผนธุรกิจว่าโครงการนี้จะสร้างรายได้ในอนาคตได้อย่างไร เพื่อนำมาพิจารณาประกอบการปล่อยสินเชื่อร่วมด้วย
การก้าวเข้าสู่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ใช่เรื่องที่เป็นไปไม่ได้สำหรับผู้ที่มีทุนน้อย สิ่งสำคัญคือการมองหาทรัพย์สินที่สามารถสร้างรายได้ด้วยตัวมันเอง และการเตรียมข้อมูลเพื่อพิสูจน์ให้ธนาคารเห็นว่า การลงทุนครั้งนี้มีศักยภาพเพียงพอที่จะคืนทุนได้ตามเป้าหมาย
พบกับ “ทิน โชคกมลกิจ” และ “โค้ชหนุ่ม” ได้ใน “เงินทองของจริง”
ออกอากาศทาง ช่อง one31 ทุกวันจันทร์ – ศุกร์ เวลา 08.15 – 08.25 น.
รับชมรีรันได้ทางช่อง GMM25 เวลา 10.30 – 10.40 น. และช่องทางออนไลน์ TERO Digital
