ผ่อนตรงกับโครงการ: ท่ามกลางภาวะที่ธนาคารและสถาบันการเงินเข้มงวดกับการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ผู้ซื้อบ้านจำนวนไม่น้อยเริ่มกู้ผ่านธนาคารได้ยากขึ้น ส่งผลให้กำลังซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัวลง ผู้พัฒนาโครงการจึงปรับตัวด้วยการเปิดทางเลือกใหม่ที่เรียกว่า “การผ่อนตรงกับเจ้าของโครงการ” ซึ่งเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อเข้าอยู่อาศัยได้โดยไม่ต้องผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารในทันที

ผ่อนตรงคืออะไรกันแน่

หลายคนเข้าใจคลาดเคลื่อนว่าการผ่อนตรงคือการผ่อนชำระระยะยาวคล้ายสินเชื่อบ้านทั่วไปที่ยืดเวลาไปถึง 30 ปี แต่ในความเป็นจริงแล้วไม่ใช่เช่นนั้น เพราะผู้ขายย่อมต้องการปิดการขายและรับผลกำไรคืนโดยเร็ว ไม่มีใครอยากรอรับเงินก้อนเล็ก ๆ ไปนานนับสิบปี รูปแบบที่พบได้จริงจึงมักเป็นสัญญาเช่าซื้อระยะสั้นหรือที่เรียกว่า Lead Option ซึ่งมีอายุสัญญาราว 3 ปีเท่านั้น

ยกตัวอย่างให้เห็นภาพ หากบ้านราคา 5 ล้านบาท สัญญาผ่อนตรงจะไม่ได้บังคับให้ผู้ซื้อต้องผ่อนครบเต็มจำนวนภายใน 3 ปี แต่โครงการจะกำหนดยอดที่ต้องผ่อนในช่วงนี้ไว้เพียงราว 10% ของราคาบ้าน หรือประมาณ 500,000 บาท โดยมีเป้าหมายให้ผู้ซื้อใช้ระยะเวลาดังกล่าวปรับปรุงประวัติเครดิตของตนเองให้แข็งแรงขึ้น เมื่อครบกำหนดสัญญา ผู้ซื้อจึงต้องนำเครดิตที่ปรับปรุงแล้วไปยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารเพื่อนำเงินก้อนมาปิดยอดหนี้กับโครงการ จุดเด่นของวิธีนี้คือช่วยเปิดทางให้คนที่เครดิตยังไม่พร้อมหรือเคยถูกปฏิเสธสินเชื่อ สามารถเข้าอยู่บ้านได้ก่อนโดยไม่ต้องรอ

ความเสี่ยงที่ซ่อนอยู่เบื้องหลัง

แม้จะดูเหมือนเป็นทางออกที่ช่วยแก้ปัญหาเฉพาะหน้าได้ดี แต่ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินก็เตือนถึงข้อควรระวังสำคัญหลายประการ

ประการแรกคือเรื่องกรรมสิทธิ์ เนื่องจากการผ่อนตรงมีสถานะเป็นเพียงสัญญาเช่าซื้อ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจึงยังคงอยู่กับฝั่งผู้ขายตลอดช่วงสัญญา ผู้ซื้อยังไม่ใช่เจ้าของบ้านอย่างแท้จริง ต่างจากการกู้ซื้อบ้านผ่านธนาคารที่แม้บ้านจะถูกจำนองไว้กับธนาคาร แต่ชื่อผู้ซื้อจะถูกบันทึกในโฉนดที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมายตั้งแต่แรก

ประการที่สองคือเรื่องอัตราดอกเบี้ยและความยืดหยุ่นของสัญญา สินเชื่อบ้านจากธนาคารถือเป็นหนึ่งในสินเชื่อที่มีดอกเบี้ยต่ำที่สุด โดยเฉลี่ยในช่วง 3 ปีแรกอยู่ที่ราว 3% เท่านั้น ขณะที่การผ่อนตรงมักมีต้นทุนที่สูงกว่า อีกทั้งยังขาดความยืดหยุ่นที่สินเชื่อธนาคารมีให้ เช่น การขอลดดอกเบี้ย การผ่อนผันภาระงวด การรีไฟแนนซ์ หรือการขอกู้เพิ่ม

ประการที่สามซึ่งเป็นความเสี่ยงที่หนักที่สุดคือ หากครบกำหนด 3 ปีแล้วผู้ซื้อยังไม่สามารถกู้ธนาคารผ่านและไม่มีเงินก้อนมาปิดหนี้ หากไม่สามารถต่อสัญญาได้ ผู้ซื้ออาจต้องสูญเสียเงินที่ผ่อนไปทั้งหมด พร้อมทั้งถูกบังคับให้ออกจากบ้านที่อาศัยอยู่

ใครควรเลือกผ่อนตรง และควรคิดอย่างไรก่อนตัดสินใจ

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าทางเลือกนี้เหมาะกับผู้ที่มีความจำเป็นต้องมีบ้านอยู่ในช่วงเวลานี้จริง ๆ และมีความมั่นใจว่าจะสามารถปรับปรุงเครดิตให้พร้อมยื่นกู้ธนาคารได้ภายในกรอบเวลา 1 ถึง 3 ปี หากไม่เข้าเงื่อนไขดังกล่าว การเลือกใช้สินเชื่อธนาคารตามช่องทางปกติยังคงเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยกว่า และหากเครดิตยังไม่พร้อม ก็ยังไม่จำเป็นต้องรีบซื้อบ้านตามกระแสสังคม

การตัดสินใจซื้อบ้านควรพิจารณาจากสองปัจจัยหลัก คือ “ความจำเป็น” ที่แท้จริง และ “ความพร้อม” ทางการเงิน สำหรับผู้ที่เพิ่งเริ่มต้นทำงานหรือยังไม่แน่ใจเรื่องเส้นทางอาชีพในอนาคต การรีบสร้างภาระหนี้ก้อนใหญ่อาจกลายเป็นบ่วงที่ผูกมัดชีวิตในระยะยาว ในกรณีเช่นนี้ การเลือกเช่าอยู่อาศัยไปก่อนอาจเป็นทางเลือกที่ให้ความยืดหยุ่นและเวลาในการประเมินความพร้อมของตนเองได้ดีกว่า

พบกับ “ทิน โชคกมลกิจ” ได้ใน “เงินทองของจริง” 
ออกอากาศทาง ช่อง one31 ทุกวันจันทร์ – ศุกร์  เวลา 08.15 – 08.25 น.
รับชมรีรันได้ทางช่อง GMM25  เวลา 10.30 – 10.40 น. และช่องทางออนไลน์ TERO Digital