มีไม่น้อยที่ต้องเสียที่ดินไปด้วยมูลค่าเพียงไม่กี่บาทจาก “การขายฝาก” รัฐบาลจึงออกกฎหมายมาเพื่อช่วยเหลือ ซึ่งจะมาเจาะลึกไปด้วยกัน

 

“การขายฝาก” เปรียบเสมือนการกู้ยืมเงินโดยมีการทำเรื่องซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควบคู่กันไปด้วย เช่น ผู้ขายฝากต้องการกู้เงิน 2 แสนบาท เพื่อซื้อที่ดินราคา 1 ล้านบาท โดยวางโฉนดค้ำประกันกับผู้รับซื้อฝาก และทำข้อตกลงเรื่องระยะเวลาคืนเงิน แต่หากไม่คืนเงินภายในระยะเวลาที่กำหนด ที่ดินผืนนั้นจะกลายเป็นของผู้รับซื้อฝากในทันที ซึ่งต่างจาก “การจำนอง” ที่หากไม่คืนเงินอาจมีการฟ้องร้อง ขายทอดตลาดเพื่อนำเงินคืนธนาคาร และเงินส่วนต่างยังคงเป็นของเราอยู่

 

การทำสัญญาขายฝากกับใครจะต้องดูให้ดี มิฉะนั้นอาจโดนโกงได้ เพราะหลายกรณีที่ผู้ขายฝากมีเงินต้นพร้อมดอกเบี้ยเตรียมพร้อมที่จะชดใช้คืน แต่เมื่อถึงวันครบกำหนดสัญญา กลับหาตัวะผู้รับซื้อฝากไม่เจอ ทำให้เลยกำหนดระยะเวลาไถ่ถอน จึงถือเป็นการผิดสัญญาไปโดยปริยาย ทำให้เหล่านายทุนได้ประโยชน์จากการยึดที่ดินชาวบ้านในราคาไม่แพง

 

จากปัญหาการจงใจทำให้ผิดสัญญาตามที่กล่าวไป รัฐบาลจึงออกกฎหมายใหม่มาดูแลประชาชน โดยกฎหมายว่าด้วยการคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือที่อยู่อาศัย พ.ศ.2562 และ “ฉบับที่ 2” พ.ศ.2566 ระเบียบกรมที่ดิน ว่าด้วยการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ณ สำนักงานที่ดิน ตามคำแนะนำของคณะกรรมการพัฒนากฎหมาย ตลอดการสร้างกลไกการทำงานของสำนักงานที่ดิน ดังนี้

 

– การปรับปรุงหลักเกณฑ์

– วิธีการที่เกี่ยวเนื่องกับการขายฝาก

– เพิ่มช่องทางการให้บริการ

– จัดทำคู่มือ และอบรมเจ้าหน้าที่เพิ่มเติม

– ทำฐานข้อมูลสัญญาขายฝากสำหรับผู้ขายฝาก และผู้รับซื้อฝาก

 

จากตัวอย่างการฮุบที่ดินที่กล่าวไป หากว่าด้วยหลักกฎหมายนี้แล้ว จะเข้าสู่หลักปฏิบัติโดยผู้ขายฝากสามารถนำเงินไปติดต่อที่สำนักงานวางทรัพย์ กรมที่ดิน ทำเรื่องนำเงินไถ่ถอน ณ วันนั้น เสมือนการคืนเงินให้ผู้รับซื้อฝากโดยตรงได้ แม้ว่าไม่เจอตัว ซึ่งเป็นตัวช่วยขึ้นได้มาก

 

เมื่อผู้ขายฝากได้ชำระหนี้ หรือวางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์ กรมที่ดิน ครบจำนวนแล้ว จะถือว่าผู้รับซื้อฝากได้เงินครบจำนวนแล้ว โดยจะมีหนังสือแจ้งผู้รับซื้อฝากให้มารับเงิน และนำเอกสารสิทธิ์ หรือโฉนดมา “จดทะเบียนไถ่” จากการขายฝาก และหากผู้รับซื้อฝากไม่มาติดต่อ หรือมา แต่ไม่นำเอกสารสิทธิ์มาด้วย นับแต่วันที่ได้รับแจ้ง เจ้าพนักงานสามารถออก “ใบแทนเอกสารสิทธิ์” ให้แก่ผู้ขายฝากได้ทันที

 

แนวทางเพิ่มเติมสำหรับกรณีเมื่อถึงวันครบกำหนดไถ่ถอนแล้ว “ผู้ขายฝาก” ไม่มีเงินคืนให้ “ผู้รับซื้อฝาก” ยังเป็นกรณีที่สามารถเจรจากันได้ แต่ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับความบริสุทธิ์ของผู้รับซื้อฝากด้วย โดยอาจทำข้อตกลงกันเพิ่มเติมเพื่อเป็นทางออก เช่น การชำระบางส่วน การยืดเวลาออกไป และเพิ่มดอกเบี้ยเข้ามาแทน