จุดเดือดอสังหาฯ: สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรมในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ของประเทศไทยในปี 2569 กำลังเข้าสู่สภาวะเดือด อย่างเต็มตัว 

โดยมี กลุ่มทุนจากประเทศจีนเป็นปัจจัยหลักในการขับเคลื่อนราคาที่ดินและค่าเช่าให้พุ่งสูงขึ้น อย่างมีนัยสำคัญ จากข้อมูลพบว่าในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินในทำเลยุทธศาสตร์อย่างจังหวัดชลบุรีและระยองปรับตัวสูงขึ้นถึง 20-30% จากการกว้านซื้อเพื่อรองรับการย้ายฐานการผลิต

ราคาที่ดินพุ่งสูงแต่อุปทานจ่อทะลัก ปัจจุบันราคาขายที่ดินในเขต EEC มีความแตกต่างกันชัดเจน โดยจังหวัดชลบุรีมีราคาสูงสุดเฉลี่ยที่ 9.5 ล้านบาทต่อไร่ ตามด้วยฉะเชิงเทรา 7.75 ล้านบาท และระยอง 7.5 ล้านบาท 

แม้ความต้องการใช้ที่ดินในนิคมอุตสาหกรรมยังอยู่ในระดับสูง สะท้อนจากอัตราการว่างของที่ดินที่ลดลงเหลือเพียง 6.2% ในไตรมาส 1 ปี 2569 แต่ในอนาคตอันใกล้ ตลาดอาจต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น เนื่องจากจะมีพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมใหม่เข้าสู่ตลาดเพิ่มอีกกว่า 20,290 ไร่ ในช่วงปี 2569-2570 ซึ่งอาจช่วยลดแรงกดดันด้านราคาลงได้บ้างในระยะสั้น

ความท้าทายของตลาดคลังสินค้า ในขณะที่ที่ดินในนิคมฯ ยังเป็นที่ต้องการสูง แต่ตลาด “คลังสินค้าสำเร็จรูป” กลับเริ่มส่งสัญญาณชะลอตัว โดยมีอัตราว่างเพิ่มขึ้นเป็น 15.54% เนื่องจากอุปทานใหม่เติบโตเร็วกว่าความต้องการของตลาดที่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจโลก นอกจากนี้ ในอีก 3 ปีข้างหน้าจะมีพื้นที่คลังสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาดอีกกว่า 461,000 ตารางเมตร 

สถานการณ์ “ซัพพลายทะลัก” นี้ส่งผลให้การปรับขึ้นค่าเช่าทำได้ยาก และผู้ประกอบการต้องหันไปแข่งขันด้วยการพัฒนาคลังสินค้าเฉพาะทาง เช่น คลังสินค้าอัจฉริยะ หรือคลังควบคุมอุณหภูมิ เพื่อความอยู่รอด

การคัดกรองคุณภาพการลงทุน: โจทย์ใหญ่ของภาครัฐ ประเด็นที่น่าจับตาที่สุดคือการไหลเข้าของทุนจีน ซึ่งมีทั้งกลุ่มที่ดำเนินธุรกิจถูกต้องและกลุ่มที่พยายามใช้ช่องโหว่ทางกฎหมาย หรือที่เรียกว่า “ทุนจีนเทา” ภาครัฐจึงมีความจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องเพิ่มความเข้มงวดในการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ที่ดิน 

การออกใบอนุญาตก่อสร้าง และใบอนุญาตโรงงาน เพื่อป้องกันผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมและการจ้างงานผิดกฎหมายในระยะยาว โดยแนวโน้มในปัจจุบันเริ่มเห็นการเปลี่ยนแปลงไปสู่กลุ่ม “ทุนจีนขาว” ที่มีความโปร่งใสมากขึ้น

โดยสรุปแล้ว ปี 2569 คือปีที่ประเทศไทยกำลังยืนอยู่บนทางแยกระหว่าง “การเติบโตทางเศรษฐกิจ” กับ “การคัดกรองคุณภาพทุน” แม้เม็ดเงินต่างชาติจะช่วยกระตุ้นการจ้างงาน แต่หากขาดการกำกับดูแลที่เข้มงวด ไทยอาจต้องแลกมาด้วยต้นทุนทางสิ่งแวดล้อมและปัญหาเชิงโครงสร้างที่ยากจะแก้ไขในอนาคต

พบกับ “ทิน โชคกมลกิจ” และ “โค้ชหนุ่ม” ได้ใน “เงินทองของจริง” 
ออกอากาศทาง ช่อง one31 ทุกวันจันทร์ – ศุกร์ เวลา 07.50 – 08.00 น.
รับชมรีรันได้ทางช่อง GMM25 เวลา 10.30 – 10.40 น. และช่องทางออนไลน์ TERO Digital