ตลาดบ้านมือสอง: ข้อมูลล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เผยให้เห็นภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศในช่วงไตรมาส 4 ปี 2568 ที่อยู่ในสภาวะน่าจับตามองอย่างยิ่ง 

เนื่องจากมีปริมาณซัพพลายพุ่งสูงขึ้นถึง 29.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีจำนวนหน่วยประกาศขายสะสมกว่า 226,278 หน่วย และมีมูลค่ารวมแตะระดับ 1.20 ล้านล้านบาท ซึ่งเติบโตขึ้นกว่า 54.7%

เจาะลึกโครงสร้างตลาดและประเภททรัพย์ แม้ภาพรวมรายปีจะเติบโตอย่างมาก แต่หากพิจารณาในระยะสั้นช่วงปลายปี พบว่าจำนวนหน่วยและมูลค่าประกาศขายมีการลดลงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งสะท้อนถึงแรงชะลอตัวชั่วคราว

โดยโครงสร้างตลาดส่วนใหญ่ยังขับเคลื่อนโดยผู้ขายรายย่อยและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีสัดส่วนรวมกันถึง 44.3% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด และคิดเป็นมูลค่าสูงถึง 80.6% ของตลาด

เมื่อจำแนกตามประเภทที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยว ยังคงครองส่วนแบ่งตลาดสูงสุดที่ 40% อย่างไรก็ตาม คอนโดมิเนียม คือเซกเมนต์ที่เติบโตแรงที่สุดอย่างมีนัยสำคัญ

โดยมีจำนวนหน่วยประกาศขายเพิ่มขึ้นถึง 79.1% และมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 141.7% สะท้อนให้เห็นถึงแรงเทขายห้องชุดในตลาดที่พุ่งสูงขึ้นอย่างชัดเจน

ระดับราคาและทำเลทอง ในด้านระดับราคา พบว่าบ้านราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท มีจำนวนหน่วยมากที่สุดในตลาด คิดเป็น 24.5% ของทั้งหมด แต่สิ่งที่น่าสนใจคือการขยายตัวของทรัพย์ระดับราคาเกิน 10 ล้านบาท ที่มีจำนวนประกาศขายเพิ่มขึ้นถึง 63.2% 

สำหรับทำเลที่มีมูลค่าประกาศขายสูงสุด 10 อันดับแรกยังคงกระจุกตัวในเมืองใหญ่ นำโดยกรุงเทพมหานคร ซึ่งครองสัดส่วนมูลค่าตลาดสูงถึง 60.7% หรือคิดเป็นมูลค่ากว่า 7.29 แสนล้านบาท ตามมาด้วยชลบุรี และนนทบุรี

สัญญาณเตือน: อุปสงค์สวนทางอุปทาน แม้ฝั่งผู้ขายจะนำทรัพย์ออกมาวางตลาดจำนวนมาก แต่ฝั่งอุปสงค์หรือกำลังซื้อกลับยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ โดยพบว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมือสองในไตรมาส 4 ปี 2568 มีจำนวน 55,592 หน่วย ลดลง 6.5% และมูลค่าการโอนลดลง 8.2%

เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า การโอนส่วนใหญ่ยังคงกระจุกตัวในกลุ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท และเกือบทุกระดับราคามียอดโอนที่ลดลง ยกเว้นกลุ่มบ้านราคาเกิน 10 ล้านบาทที่ยังมีการเติบโตของมูลค่าโอนเล็กน้อยที่ 2.6%

ปรากฏการณ์ซัพพลายล้นตลาดแต่ยอดโอนกลับลดลงนี้ สะท้อนถึงภาวะชะลอตัวเชิงโครงสร้างที่ชัดเจน การเพิ่มขึ้นของทรัพย์ประกาศขาย โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมและบ้านระดับราคาสูง

อาจเกิดจากแรงขายของผู้ถือครองเพื่อระบายทรัพย์สิน ในขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคส่วนใหญ่ยังคงเปราะบาง สถานการณ์นี้จึงเป็นโจทย์ท้าทายสำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องปรับตัวให้เท่าทันกับภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่แท้จริงในระบบ

พบกับ “ทิน โชคกมลกิจ” และ “โค้ชหนุ่ม” ได้ใน “เงินทองของจริง” 
ออกอากาศทาง ช่อง one31 ทุกวันจันทร์ – ศุกร์ เวลา 07.50 – 08.00 น.
รับชมรีรันได้ทางช่อง GMM25 เวลา 10.30 – 10.40 น. และช่องทางออนไลน์ TERO Digital