ซื้อบ้านไม่ใช่แค่เงินดาวน์ เช็กค่าใช้จ่ายแฝงก่อนตัดสินใจ | เงินทองของจริง

การซื้อบ้านหรือคอนโดไม่ได้จบแค่การเตรียมเงินดาวน์เท่านั้น แม้ปัจจุบันหลายโครงการจะเปิดให้กู้ได้เต็ม 100% แต่ผู้ซื้อจำเป็นต้องเข้าใจค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่จะเกิดขึ้นตลอดการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เพื่อวางแผนการเงินให้รอบคอบและไม่ให้เป็นภาระในอนาคต

 

ค่าใช้จ่ายในระยะเริ่มต้น

ขั้นตอนแรกของการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อต้องเตรียมงบประมาณสำหรับ เงินจอง ค่าทำสัญญา และ ค่าผ่อนดาวน์ ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายพื้นฐานที่ต้องมีก่อนเข้าสู่กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์

 

เมื่อถึงวันโอน จะมีค่าธรรมเนียมสำคัญที่ต้องเตรียมคือ ค่าจดจำนอง 1% และ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ซึ่งคำนวณจากราคาประเมินของกรมที่ดิน ไม่ใช่ราคาซื้อขาย นอกจากนี้ยังมี ค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟ และ ค่าประกันภัยอาคาร ที่ต้องจ่ายในวันโอนด้วย

 

ค่าใช้จ่ายประจำที่ต้องเตรียมรับมือ

ค่าส่วนกลาง: เป็นค่าใช้จ่ายต่อเนื่องที่หลายคนมองข้าม แม้โครงการจะให้สิทธิ์ฟรีในช่วง 3 ปีแรก แต่ตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป เจ้าของต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้เอง ซึ่งอาจเป็นจำนวนเงินที่สูงขึ้นตามขนาดและสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการ

 

งบตกแต่งที่ไม่ควรมองข้าม

สิ่งที่หลายคนประมาทคือ ค่าออกแบบ ตกแต่ง และเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งอาจสูงถึง 20% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ เพราะบ้านหรือคอนโดส่วนใหญ่มักมอบให้ในสภาพเปล่า ผู้ซื้อจึงต้องจัดสรรงบประมาณเพิ่มเติมเพื่อให้ได้บ้านที่พร้อมอยู่อาศัยจริง

 

ค่าใช้จ่ายทางธนาคาร

เมื่อยื่นขอสินเชื่อ จะมีค่าธรรมเนียมหลายรายการที่ต้องจ่าย ได้แก่ ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ ค่าประเมินราคา และเบี้ยประกันอัคคีภัยที่ครอบคลุมภัยธรรมชาติต่าง ๆ

นอกจากนี้ยังมี ประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ (MRTA) ซึ่งแม้จะเป็นไปตามความสมัครใจ แต่เป็นการลดความเสี่ยงไม่ให้ภาระหนี้ตกเป็นของครอบครัวหากเกิดเหตุไม่คาดฝัน

 

มาตรการ LTV ที่ต้องเข้าใจ

มาตรการ LTV (Loan to Value): เพดานสินเชื่อที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดเพื่อป้องกันการก่อหนี้เกินตัว โดยปกติจะมีการจำกัดวงเงินกู้ตามลำดับสัญญา แต่ในช่วง 1 พฤษภาคม 2567 ถึง 30 มิถุนายน 2569 มีการผ่อนคลายมาตรการชั่วคราว ให้สามารถกู้ได้เต็ม 100% สำหรับทุกระดับราคาและทุกสัญญา เพื่อส่งเสริมการมีที่อยู่อาศัย

 

เทคนิคผ่อนบ้านให้หมดเร็ว

หากต้องการลดภาระหนี้และปิดบ้านได้เร็วขึ้น มีกลยุทธ์ที่น่าสนใจ ได้แก่

 

การโปะเงินต้น: ควรทำในช่วง 3 ปีแรกที่อัตราดอกเบี้ยยังต่ำ เพราะเงินที่จ่ายเพิ่มจะไปลดเงินต้นได้มากที่สุด ยิ่งลดเงินต้นได้เร็ว ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในระยะยาวก็จะลดลงตามไปด้วย

การรีไฟแนนซ์ (Refinance): คือการย้ายไปกู้กับธนาคารใหม่ที่ให้อัตราดอกเบี้ยต่ำกว่าเดิม ซึ่งช่วยประหยัดค่าดอกเบี้ยได้มาก โดยเฉพาะหากอัตราดอกเบี้ยในตลาดลดลง

การรีเทนชัน (Retention): เป็นการขอเจรจาลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิม โดยไม่ต้องย้ายธนาคาร ซึ่งประหยัดค่าใช้จ่ายในการโอนย้ายมากกว่า

การรักษาวินัยทางการเงิน: ด้วยการไม่สร้างหนี้สินเพิ่ม ชำระเงินตรงตามกำหนด และหลีกเลี่ยงค่าปรับ ซึ่งจะช่วยให้รากฐานการเงินมั่นคงและบรรลุเป้าหมายได้เร็วขึ้น

 

การซื้อบ้านเปรียบเสมือนการวิ่งมาราธอนที่ต้องใช้ความอดทนและพลังงานอย่างต่อเนื่อง การวางแผนการเงินที่รอบคอบและการรู้เท่าทันค่าใช้จ่ายทุกรายการ จึงเป็นเหมือนการเตรียมร่างกายและเสบียงให้พร้อม เพื่อให้คุณสามารถก้าวไปถึงเส้นชัยของการมีบ้านเป็นของตัวเองได้อย่างมั่นคงและไม่หมดแรงกลางทาง