โฉนดที่ดิน หนังสือสิทธิ์ แตกต่างกันยังไง เช็กก่อนซื้อ | เงินทองของจริง

การซื้อขายที่ดินเป็นการลงทุนที่สำคัญ จึงจำเป็นต้องศึกษาข้อมูลเอกสารสิทธิ์ที่ดินให้เข้าใจก่อนตัดสินใจ เพราะเอกสารแต่ละประเภทมีระดับความมั่นคงทางกฎหมายและสิทธิในการโอนกรรมสิทธิ์ที่แตกต่างกัน

 

ทำไมต้องรู้จักเอกสารสิทธิ์ที่ดิน ?

 

เอกสารสิทธิ์ที่ดินเป็นหลักฐานทางกฎหมายที่ยืนยันถึงกรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง และสิทธิในการทำประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่ทุกคนที่ถือที่ดินจะมีกรรมสิทธิ์เท่ากัน เพราะเอกสารแต่ละประเภทมีข้อจำกัดที่แตกต่างกัน บางประเภทสามารถซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ได้อย่างเสรี ขณะที่บางประเภทสามารถใช้ประโยชน์ชั่วคราวเท่านั้น

 

6 ประเภทของเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

 

1. โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.)

 

เป็นเอกสารที่ดินที่มีความมั่นคงทางกฎหมายสูงสุด ออกโดยกรมที่ดิน โฉนดที่ดินจะระบุข้อมูลที่ชัดเจน ได้แก่:

 

– เลขที่โฉนด

– ที่ตั้งของที่ดิน (ตำบล/แขวง อำเภอ/เขต จังหวัด)

– ชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์คนแรกและคนปัจจุบัน

– ประวัติการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ เช่น การขาย ขายฝาก จำนอง เซ้ง แบ่งแยก หรือการรับมรดก

 

สามารถตรวจสอบข้อมูลโฉนดที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดิน

 

2. หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2)

 

เป็นเอกสารที่ออกโดยกรมที่ดินเพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด เช่น คอนโดมิเนียม โดยจะระบุรายละเอียด:

 

– เนื้อที่ของที่ดินที่อาคารชุดตั้งอยู่

– ชั้นและขนาดพื้นที่ใช้สอยในห้อง (รวมระเบียง)

– แผนผังและรูปแบบของห้อง

– ความสูงจากพื้นถึงฝ้าเพดาน

– ที่จอดรถและสิทธิต่อทรัพย์สินส่วนกลาง

 

3. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (น.ส. 3 ก.)

 

เอกสารสิทธิ์ที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน โดยใช้วิธีกำหนดตำแหน่งที่ดินด้วยระวางภาพถ่ายทางอากาศ จึงไม่มีหมุดหรือหลักเขตแบบโฉนดที่ดิน อาจมีโอกาสเกิดความคลาดเคลื่อนของแนวเขตได้

 

การพิสูจน์แนวเขตจะอ้างอิงจาก:

– แนวรั้วหรือหลักที่ปักกันเองระหว่างเจ้าของที่ดิน

– ลักษณะทางภูมิประเทศที่เด่นชัด เช่น สันเขา ลำคลอง ต้นไม้ใหญ่

 

ข้อควรระวัง: ก่อนซื้อต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าที่ดินไม่อยู่ในเขตอุทยาน ป่าสงวน หรือพื้นที่คุ้มครองที่ไม่สามารถครอบครองได้

 

4. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (น.ส. 3)

 

เอกสารสิทธิ์ที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน คล้ายกับ น.ส. 3 ก. แต่ไม่มีการทำระวางแสดงตำแหน่งที่ดิน มีเพียงรายละเอียดเกี่ยวกับรูปร่างของที่ดิน เนื้อที่และแนวเขต ซึ่งรับรองโดยกำนันหรือผู้ใหญ่บ้านในพื้นที่

 

เนื่องจากไม่มีระวาง น.ส. 3 จึงมีโอกาสเกิดความคลาดเคลื่อนมากกว่า น.ส. 3 ก.

 

5. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (น.ค. 3)

 

เอกสารสิทธิ์ที่ดินที่ออกโดยนิคมสร้างตนเอง ในพื้นที่ที่รัฐบาลกำหนดให้เป็นเขตนิคมสร้างตนเอง สมาชิกนิคมต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขของนิคมจึงจะสามารถนำเอกสารไปออกโฉนดได้

 

ข้อจำกัดสำคัญ: มีเงื่อนไขควบคุมการขายต่อที่ดินภายใน 5 ปี ตามที่ระบุในโฉนด หากต้องการซื้อที่ดินในนิคมสร้างตนเอง ต้องรอให้พ้นช่วงเวลาที่ระบุไปก่อน

 

6. หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01)

 

เอกสารที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) มีวัตถุประสงค์เพื่อจัดสรรที่ดินให้เกษตรกรที่ไม่มีที่ดินทำกิน

 

เกณฑ์การได้รับสิทธิ: ผู้ได้รับต้องเป็นผู้ยากไร้และไม่มีที่ดินทำกินเป็นของตนเอง

 

ข้อจำกัดสำคัญ: ไม่สามารถซื้อขายที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ให้แก่ผู้อื่นได้ เว้นแต่กรณีที่ดินตกทอดสู่ทายาท

 

หมายเหตุ: ส.ป.ก. 4-01 เป็นเอกสารสิทธิ์เดียวที่ไม่ได้ออกโดยกรมที่ดินและไม่เกี่ยวข้องกับกรมที่ดิน การดำเนินการทั้งหมดจัดทำโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม

 

การทำความเข้าใจเอกสารสิทธิ์ที่ดินแต่ละประเภทจะช่วยให้คุณตัดสินใจซื้อขายที่ดินได้อย่างมั่นใจและปลอดภัย ควรศึกษาข้อจำกัดและเงื่อนไขของเอกสารแต่ละประเภทให้ดีก่อนทำธุรกรรม และหากมีข้อสงสัย ควรปรึกษาเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์

 

พบกับ "โคชหนุ่ม" และ "ทิน โชคกมลกิจ" ได้ใน "เงินทองของจริง" ทุกวันจันทร์-ศุกร์ เวลา 8.30 – 8.40 น. ทางช่อง 7HD กด 35 และช่องทางออนไลน์ TERO Digitall

 

รับชมผ่าน YouTube ได้ที่ https://youtu.be/CInEQTAWoog