ดัชนีที่ดินทะลุ 447 จุด เติบโตเกิน 10 ครั้งแรกรอบ 10 ไตรมาส | เงินทองของจริง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงมีพลวัตที่น่าจับตา โดยเฉพาะราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่มีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ข้อมูลล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เผยว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าในไตรมาส 3 ปี 2568 อยู่ที่ระดับ 447.2 จุด เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าร้อยละ 7.7 และเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนพุ่งสูงถึงร้อยละ 14.3

 

ตัวเลขการขยายตัวในครั้งนี้ถือเป็นสถิติสำคัญ เนื่องจากเป็นครั้งแรกในรอบ 10 ไตรมาสที่อัตราการเติบโตทะลุเกินร้อยละ 10 นับตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2566 สะท้อนให้เห็นว่าเงินทุนยังคงไหลเข้าสู่ตลาดที่ดินอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลที่มีศักยภาพสูงบริเวณแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและพื้นที่ที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

 

5 อันดับทำเลที่ราคาพุ่งแรงที่สุด

 

1. บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง (+44.0%)

ขึ้นแท่นผู้นำด้วยอัตราการเติบโตสูงสุดที่ร้อยละ 44.0 ด้วยปัจจัยเป็นเขตอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ที่มีความได้เปรียบจากทำเลใกล้สนามบิน สามารถเดินทางเข้าเมืองและเชื่อมต่อกับพื้นที่ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ได้อย่างสะดวก

2. บางกรวย-บางใหญ่-บางบัวทอง-ไทรน้อย (+26.4%)

พื้นที่ทางทิศตะวันตกของกรุงเทพฯ ที่มีการขยายตัวของชุมชนและโครงการที่อยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง

3. เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ (+26.1%)

ได้แรงหนุนสำคัญจากผังเมืองรวมฉบับใหม่ที่เปิดโอกาสให้พัฒนาพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นและกิจกรรมเชิงพาณิชย์เพิ่มขึ้น

4. เมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด (+22.8%)

พื้นที่ชานเมืองด้านเหนือที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและเส้นทางคมนาคมอย่างต่อเนื่อง

5. ลาดพร้าว-บางกะปิ-วังทองหลาง-บึงกุ่ม-สะพานสูง-คันนายาว (+21.4%)

พื้นที่ทางทิศตะวันออกของกรุงเทพฯ ที่ได้รับอานิสงส์จากการขยายตัวของเมือง

 

แนวรถไฟฟ้า: แม่เหล็กดึงดูดราคาที่ดิน

 

รถไฟฟ้าสายสีเขียว: แชมป์ความร้อนแรง (+26.1%)

ทั้งช่วงสมุทรปราการ-บางปู (โครงการในอนาคต) และช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ (เปิดบริการแล้ว) มีอัตราการเติบโตสูงเท่ากันที่ร้อยละ 26.1 โดยเฉพาะในพื้นที่พระสมุทรเจดีย์และเมืองสมุทรปราการที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างเด่นชัด

 

สายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) (+20.7%)

ด้วยดัชนีที่ 337.4 จุด พื้นที่บึงกุ่ม เมืองนนทบุรี และหลักสี่เป็นบริเวณที่มีการปรับราคาสูง

 

สายสีม่วง (บางใหญ่-เตาปูน) (+19.6%)

ดัชนีอยู่ที่ 529.3 จุด โดดเด่นในโซนเมืองนนทบุรีและบางใหญ่

 

ปัจจัยขับเคลื่อนตลาด

 

ผังเมืองรวมฉบับใหม่ กลายเป็นตัวแปรสำคัญ โดยเฉพาะในจังหวัดสมุทรปราการที่มีการปรับปรุงข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน เปิดโอกาสให้สามารถพัฒนาพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นและกิจกรรมเชิงพาณิชย์ได้มากขึ้น ส่งผลให้ศักยภาพการพัฒนาและมูลค่าที่ดินเพิ่มสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

 

ชานเมืองเติบโตเร็วกว่าใจกลางเมือง

 

เมื่อวิเคราะห์ภาพรวม จะพบว่าพื้นที่ชานเมืองของกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีอัตราการเติบโตของราคาที่ดินสูงกว่าพื้นที่ชั้นในของเมืองอย่างชัดเจน ด้วยเหตุผลหลัก 3 ประการ:

 

1. ฐานราคาต่ำกว่า – พื้นที่ชานเมืองมีราคาที่ดินต้นทุนต่ำกว่าพื้นที่ชั้นในมาก จึงมีพื้นที่สำหรับการเติบโตของราคา

2. ศักยภาพการพัฒนาสูง – ยังคงมีพื้นที่ว่างเพียงพอสำหรับพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภค

3. ความต้องการอย่างต่อเนื่อง – มีความต้องการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการใหม่อยู่ตลอดเวลา

 

ในทางกลับกัน พื้นที่ชั้นในมีมูลค่าเริ่มต้นที่สูงและมีข้อจำกัดด้านพื้นที่ว่างสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ จึงทำให้อัตราการเติบโตของราคาช้ากว่า

 

ตลาดที่ดินกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในไตรมาส 3/2568 ยังคงมีทิศทางเติบโตที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะในพื้นที่ชานเมืองที่มีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐา น แนวรถไฟฟ้า และการปรับผังเมืองใหม่ นักลงทุนควรจับตามองพื้นที่เหล่านี้ต่อไปในอนาคต