วิธีคำนวณ LTV ก่อนกู้ซื้อบ้าน ปี 2568 พร้อมตัวอย่างเข้าใจง่าย | เงินทองของจริง

การซื้อบ้านเป็นหนึ่งในการตัดสินใจทางการเงินที่สำคัญที่สุดในชีวิต หลายคนอาจคิดว่าเพียงแค่มีรายได้เพียงพอก็สามารถกู้ซื้อบ้านได้แล้ว แต่ความจริงแล้วยังมีปัจจัยสำคัญอีกหลายอย่างที่ต้องคำนึงถึง "โดยเฉพาะ มาตรการ LTV" ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดขึ้นเพื่อควบคุมการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย

 

หากคุณกำลังวางแผนซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นหลังแรกหรือเพิ่มเติม การทำความเข้าใจมาตรการ LTV จะช่วยให้คุณวางแผนการเงินได้ดีขึ้น รู้ว่าต้องเตรียมเงินดาวน์เท่าไหร่ และกู้ได้สูงสุดเท่าไร มาทำความรู้จักกับมาตรการสำคัญนี้กันเลย

 

LTV (Loan to Value) คืออะไร ?

 

LTV (Loan to Value) คือเพดานสินเชื่อที่ธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดขึ้นเพื่อป้องกันการก่อหนี้เกินตัวของประชาชน ป้องกันการซื้อบ้านเพื่อเก็งกำไร และยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารต่างๆ

 

มาตรการนี้คำนวณจากอัตราส่วนที่ธนาคารสามารถให้สินเชื่อได้เมื่อเทียบกับราคาบ้านที่ซื้อ ซึ่งเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยให้ทั้งผู้ซื้อและระบบการเงินโดยรวมมีความมั่นคง

 

วิธีคำนวณ LTV

 

สูตร (เงินกู้ที่ได้รับ ÷ ราคาบ้าน) × 100 = LTV (%)

 

 

ตัวอย่าง

นางสาวเจนซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท ธนาคารอนุมัติสินเชื่อ 4.5 ล้านบาท  

การคำนวณ: (4.5 ÷ 5) × 100 = 90%

 

 

แปลว่าธนาคารให้วงเงินสินเชื่อร้อยละ 90 ของราคาบ้าน

 

 

อัตรา LTV ตามประเภทการซื้อบ้าน

 

บ้านหลังแรก

– กู้ได้สูงสุด 90-100% หากราคาบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาท

– ต้องมีการผ่อนดาวน์มาแล้วไม่น้อยกว่า 24 งวด

– ขึ้นอยู่กับประวัติการเงินและเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร

 

บ้านหลังที่ 2

– กู้ได้ 80-90% ของราคาบ้าน

– ขึ้นอยู่กับระยะเวลาที่ผ่อนชำระบ้านหลังแรก

– ต้องมีประวัติการผ่อนชำระที่ดี

 

บ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป

– กู้ได้ไม่เกิน 70% ของราคาบ้าน

– เป็นมาตรการควบคุมการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์

 

มาตรการผ่อนปรนพิเศษปี 2568

 

ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ผ่อนคลายมาตรการ LTV ชั่วคราวเป็นระยะเวลา 1 ปี

 

ระยะเวลา 1 พฤษภาคม 2568 – 30 มิถุนายน 2569

 

รายละเอียด

– ซื้อบ้านและคอนโดทุกราคาและทุกสัญญากู้ได้เต็ม 100%

– การอนุมัติขึ้นอยู่กับการพิจารณาของธนาคาร

– ต้องมีความสามารถในการผ่อนชำระที่เพียงพอ

 

ข้อควรพิจารณาก่อนยื่นกู้ภายใต้มาตรการ LTV

 

1. เตรียมเงินดาวน์ให้เพียงพอ

เมื่ออัตรา LTV ถูกจำกัด เช่น กู้ได้ 80% จำเป็นต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของราคาบ้าน ซึ่งอาจเป็นเงินหลักแสนถึงหลักล้านบาท

 

2. ตรวจสอบเครดิตบูโร

ประวัติเครดิตที่ดีช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติสินเชื่อและอาจได้อัตรา LTV ที่ดีกว่า

 

3. บริหารหนี้สินอื่น

ควรจัดการหนี้สินอื่นให้มีความสามารถผ่อนบ้านได้อย่างสบาย

 

4. คำนวณภาระผ่อนชำระ

ยอดผ่อนต่อเดือนไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ เพื่อให้มีเงินเหลือสำหรับค่าใช้จ่ายอื่นๆ

 

5. ศึกษามาตรการให้ละเอียด

แต่ละธนาคารอาจมีเงื่อนไขที่แตกต่างกัน ควรเปรียบเทียบและเลือกที่เหมาะสมที่สุด

 

ประโยชน์ของมาตรการ LTV

 

ต่อระบบเศรษฐกิจ

 

1. ลดอัตรา NPL (หนี้เสีย)  

มาตรการ LTV ช่วยควบคุมการปล่อยสินเชื่อให้เหมาะสมกับความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ ลดความเสี่ยงของหนี้เสียในระบบธนาคาร ส่งผลดีต่อเสถียรภาพทางการเงินของประเทศในระยะยาว

 

2. ป้องกันภาวะฟองสบู่แตก  

การควบคุมการปล่อยสินเชื่อช่วยป้องกันการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ลดความเสี่ยงของฟองสบู่ในตลาดที่อยู่อาศัย ทำให้ราคาบ้านปรับตัวอย่างสมเหตุสมผล

 

ต่อผู้บริโภค

 

3. เป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริง

มาตรการ LTV ช่วยให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีเสถียรภาพมากขึ้น ราคาบ้านไม่ถูกปั่นจากนักเก็งกำไร ทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสม

 

มาตรการ LTV เป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยปกป้องทั้งผู้กู้และระบบการเงินโดยรวม หากคุณกำลังวางแผนซื้อบ้าน ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังแรกหรือบ้านหลังที่ 2 อย่ามองข้ามเงื่อนไขนี้ เพื่อให้คุณวางแผนการเงินได้อย่างรัดกุมและลงตัว พร้อมเป็นเจ้าของบ้านในฝันอย่างมั่นคงและยั่งยืน